Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

По условиям договора застройщик получает ряд обязательств, и более всего ответственности несут при строительстве с долевым участием. Причина в том, что в такое строительство вкладывают инвестиции, то есть стройка идет за чужие средства. Участники ДДУ получают заказанные квартиры, обычно по более доступной цене. Такие сложные правовые отношения контролируются письменным соглашением. На практике становится понятно, что нередко только жесткие рамки законов, направленные на застройщика, заставляют его делать свою работу с должным качеством.

В какой ситуации выплачивают неустойку?

    ДДУ контролируется законом строго, все прописано в ФЗ-214. Помимо прав, прописаны санкции в случае, если застройщик договор нарушит. В случае просрочки по строительству, застройщик обязан платить 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (за день опоздания). Дольщик всегда рискует, но надлежащий договор снижает риски, с его помощью покупатель оказывается в более выгодном положении, чем ответственная за постройку организация.

    Важно! ДДУ должно оформляться с учетом всех норм, которые упомянуты в законе по долевому строительству. Для расчета формулы берутся следующие параметры: 1/150 * ставка рефинансирования * стоимость недвижимости * дни просрочки. В данном случае ставка ЦБ рассчитывается с цифрами на момент исполнения обязательств. Часто сроки передачи меняются в результате отсутствия подписи на промежуточном акте.

    Все случаи, требующие оплаты пени, перечисляются в ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 214-ФЗ:

• при нарушении сроков построения, объект не сдан в срок без согласования предварительно;
• при нарушениях сроков, предусмотренных на устранение найденных в период гарантированного периода дефектов.

Получение неустойки без судебного разбирательства

    Возможно взыскание в досудебном порядке, для чего оформляется соответствующая претензия. В претензионные требования включается перечень фактов, указывающих на недобросовестность передачи по срокам и размеры выплаты. Данный вопрос является распространенной проблемой, про неустойку спрашивают еще до заключения договора. Причина – частые задержки на год и более, по этой причине вопросы и требования покупателей обоснованы.

    Компании могут игнорировать неустойку, в такой ситуации Ваша претензия дает право на получение штрафа поверх неустойки. При этом важно правильно все оформить, иначе бумага не получит юридической силы. Именно по этой причине лучше обратиться к юристам с должной квалификацией.

Нюансы процедуры

    Право подачи сохраняется, как после передачи квартиры с нарушенным сроком, так и до того, как акт передачи подписывается. Если срок просрочки понятен, заявление подкрепляется датой передачи квартиры. В остальных ситуациях считается фактическая просрочка. Такое письмо создается в виде двух документов, после передачи в офис ответственной за застройку организации. Их должны заверить (на экземпляре дольщика ставится печать и подпись). Также можно направить документ в качестве заказного уведомления, здесь важно наличие описи вложения и уведомление. По закону компания, занятая строительством, обязана дать ответ в пределах 30 дней.

    Стоит учитывать нюансы договора, там также может быть указан срок претензий. Если нюанс не прописан, все регулирует 12 ФЗ-59. Многие компании признают нарушение и платят за собственную оплошность. В таком случае дольщик предоставляет лицевой счет, куда направляют средства, при добровольной оплате штраф не положен.

    Нередко дольщики сталкиваются с предложениями по сокращению суммы выплаты, увеличению сроков оплаты. Они указывают вину подрядчика либо администрации. Действовать можно на свое усмотрение, но при указании порядка досудебных разбирательств в договоре, компания застройщик обязана действовать по ним. При выплате пени добровольно, стоит позаботиться о письменном оформлении договоренностей.

    Также дольщик имеет право на расторжение договора (в одностороннем порядке), причины таковы:

• нарекания по качеству работ;
• объект не сдан с задержкой более чем на два месяца;
• отсутствие поручительства от застройщика.

Неустойка по ДДУ, обращение в суд

    Если за 30 дней ответа от застройщика не поступило, можно говорить об отказе в оплате суммы за неустойку. Отсчет идет с даты получения документа застройщиком. В такой ситуации разрешается инициация судебного разбирательства. Помимо заявления, необходимо произвести дополнение размера неустойки и необходимой документацией.

    Застройщик рискует целым рядом проблем, если не сдает объект в прописанный срок. После обращения в судебную инстанцию, до даты передачи жилья в использование, расчет дней просрочки не выполняют. Альтернативой служит сумма, рассчитанная на день отсрочки. В итоге судебный орган сможет брать эту цифру и посчитать итоговую сумму. Также при переходе к судебному разбирательству, сумма требований растет.

    Помимо неустойки застройщику предстоит оплата следующего:

• морального вреда пострадавшего;
• расходы юридического характера;
• 50% от пени в качестве штрафа.

    В результате грамотной подачи иска, можно получить высокие шансы на удовлетворение требований дольщиков. Суд может постановить полную либо частичную выплату.

Процедура взыскания

    Общая последовательность такова:

1. Подготовка документов и заявления, их подача. Выполнение расчетов.
2. Слушание предварительного порядка.
3. Основное рассмотрение.
4. Вердикт по делу.
5. Получение исполнительного листа (когда решение обретет юридическую силу).
6. Работа приставов.

    Нередко размер выплаты сокращается по статье 333 ГК РФ, но чаще оплата отвечает уровню ущерба.

Помощь адвоката

    Договор по долевому участию ограждает от многих проблем, однако свою правоту еще предстоит доказывать. От грамотности оформления претензии зависит ее юридическая сила, по этой причине лучше сразу обратиться в компанию «Правовой центр». Наши юристы помогут с оформлением документа, подсчетами и учтут все нюансы. На основе этого, в случае отсутствия ответа, Вы получите возможность оспаривания в суде. Компания «Правовой центр» часто занимается спорами по ДДУ и готова помочь доказать Вашу правоту, в том числе в суде.